房贷利率近况
2025年网络情人节，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价格利率（LPR）显示，5年期以上LPR为3.5%。不过，不同城市和银行在实质实行中会结合LPR进行加点或减点调整。比如，北京区域首套房商业房贷利率为LPR减45个基点，即3.05%；二套房方面，五环内为3.45%，五环外为3.25%。广州部分银行首套房贷利率则从LPR减60个基点调整为LPR减50个基点，即3.1%，但有的新楼盘有利率折扣券，叠加之后房贷利率或许会低于3%。
贷款方法选择建议
公积金贷款利率优势：公积金贷款利息相对最低。以郑州为例，2025年5月8日起，首套5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.1%和2.6%，远低于商业贷款利率，合适有公积金且符合条件的购房者，能大幅节省利息支出。
额度限制：受账户余额和城市政策限制，比如北京最高120万，上海最高100万+补充公积金20万，且部分城市对房龄、面积有需要。通常情况下公积金贷款额度是顾客公积金账户余额的10至20倍，譬如说夫妻双方的公积金有5万，那样就能申请50万至100万的贷款，具体的倍数与计算方法，还是要以当地公积金中心的公告为准。
合适人群：公积金缴存稳定、首套房购房者。
商业贷款利率浮动：各银行利率受LPR和市场影响。
2025年5年期以上LPR为3.6%，部分银行在LPR基础上浮动。中小银行可能提供更灵活的利率打折，但需综合评估银行信誉和服务。比如，广州首套房贷利率从LPR减60个基点调整为LPR减50个基点，厦门商业性个人住房贷款首套利率下限最近已由LPR减50BP调整为LPR减45BP，以现行LPR利率计，调整后的首套房贷利率水平由3.10%增至3.15%。
贷款额度：最高可贷房价的70% | 80%（二套房降至40% | 50%）。
审批速度：审批快（1 | 2周）、对公积金缴存无硬性需要，合适公积金缴存不足、购买二套房、或需要迅速放款的购房者。
组合贷款操作方法：需同时向公积金中心和银行申请，步骤复杂（耗时1 | 2个月）。
利率状况：公积金部分按相应利率，商业贷款部分按LPR+基点实行。比如公积金部分按3.1%，商业贷款部分按4.0%+。
合适人群：公积金额度不足但期望减少总利息的购房者（比如贷款200万，公积金用满120万，剩余80万用商贷）。
还款方法选择建议
等额本息还款法计算方法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平摊到还款期限的每一个月中。
特征：每月还款金额固定，前期利息占比高。比如100万贷款30年，月供约4774元。
合适人群：收入稳定的工薪族，重视月供可控性；短期内卖出房子的借款人，能有更高的收益。
等额本金还款法计算方法：在还贷期限内，每年每月还的本金维持不变，但利息在慢慢降低。
特征：月供逐月递减，总利息更少。比如同为100万贷款30年，首月月供6112元，末月2789元，但前期还款重压大。
合适人群：前期收入高（如年终奖丰厚）、计划提前还款者；年龄在40以上，以后收入会越低的借款人，符合收入周期；计划提前还款的借款人，前期本金还的多，利息少，非常合算。
其他还款方法先息后本：前3 | 5年只还利息，末期一次性还本金，月供重压小但风险高。
气球贷：月供按20年计算，第5或10年末一次性结清剩余本金，需小心评估资金周转能力。
